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深圳停车位纠纷争议焦点与解决思路建纬原创

近期,深圳宝能公馆车位之争引起社会广泛关注。深圳车位纠纷由来已久,社会各界对完善车位立法也有过反复和深入讨论,但车位纠纷仍频繁发生,究其根本原因在于车位产权不明晰。车位产权不明晰的原因众多,例如立法滞后、法律层面车位产权界定不清、部分城市限制办理车位产权登记等等。落实产权登记,完善车位立法,明晰车位产权,才能从源头上解决和减少城市车位纠纷。本文通过梳理车位纠纷的主要纠纷类型,总结频发争议焦点,为读者呈现司法实务对车位纠纷的裁判尺度和倾向,并从完善立法及落实产权登记方面提出法律建议,以期为解决和减少车位纠纷提供借鉴和参考。

一、停车位的法律解析

实践中,车位类型多样。按照车位形态及所处位置划分,有立体停车位、地面停车位、架空层停车位、地下停车位、楼顶停车位等,按照使用功能划分,有人防车位、非人防车位,部分地区人防车位还划分为标准人防车位、兼顾人防车位,按照权属划分,有全体业主共有车位、单个业主专有车位、开发商所有车位,按照能否办理产权划分,有无产权车位、有产权车位等,按照是否计入公摊面积划分,有计入业主公摊面积的车位,也有未计入业主公摊面积的车位等。按照不同的标准,车位可划分多种类型,但这并非法律意义上所进行的分类,目前立法层面对车位没有进行明确、具体的分类。

原《物权法》第七十四条确立了按照是否经规划批准建设的划分标准,现行《民法典》第二百七十五条沿袭此规定。按照是否经规划批准建设,车位可划分为建筑区划内规划用于停放汽车的车位、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,这是法律上对车位进行的最简单、最直接的划分。最高院区分所有权纠纷司法解释在制定过程中,曾经有过一个条文明确物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库’,是指位于建筑规划红线内,经规划文件批准建造的车位、车库,包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位,虽然在正式发布的司法解释中删除了此条文,但第六条仍规定了建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第74条第3款所称的车位,可见立法初衷在于确立按照是否规划批准为标准的车位划分的基本原则,简而言之,法律意义上的车位并未区分具体形态,只是简单划分为规划内的车位和规划外的车位。

二、停车位的主要纠纷类型及争议焦点

(一)车位权属纠纷

1.普通(非人防)车位的权属争议

(1)《物权法》颁布实施后,开发商能否依合法建造之事实行为取得车位所有权

对普通车位(非人防)的权属认定,司法实践中存在不同的认定,主流观点认为《物权法》第三十条(现行《民法典》第二百三十一条)确立了开发商因合法建造的事实行为而原始取得车位所有权的原则,《物权法》第一百四十二条(现行《民法典》第三百五十二条)也明确建设用地使用权人(通常为开发商)建造的建筑物、构筑物及其附属设施(理应包含车位在内)的所有权属于建设用地使用权人,现行《民法典》也基本沿袭该规定。《物权法》第七十四条(现行《民法典》第二百七十五条)虽然没有明确规定车位归开发商所有,但从反面明确只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,才属于业主共有,易言之,建筑区划内,规划用于停放汽车,且未占用业主共有的道路或者其他场地的车位,应当归开发商所有,这才契合《物权法》第三十条及第一百四十二条所确立的原则和精神。在德清县武康镇锦绣豪园小区业主委员会与德信地产集团有限公司车位纠纷[(2015)浙湖民终字第395号]中,开发商德信公司将小区车位出售给业主,后业主委员会认为车位款项归其所有,要求开发商将车位款项退还给业主委员会,湖州中院依《物权法》第七十四条第二款规定,认定规划车位的所有权归开发商德信公司所有。在巫静、深圳市金地宝城房地产开发有限公司排除妨害纠纷[(2018)粤03民终18540号]中,深圳中院同样依据《物权法》第七十四条规定认定地上未占用业主共有的道路、场地规划用于停放汽车的车位归开发商所有,开发商有权将车位有偿配售、附赠或出租给业主。

然而,实务中也有法院认为不能办理产权登记的车位,不能成为开发商的专有部分,其所在土地使用权已随房屋出售而转移至业主,故由此推定不能办理产权登记的车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,归业主共有。在重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷[(2017)最高法民申2817号]中,涉案争议车位为帝景豪苑小区建筑区划内规划用于停放汽车的地上停车位,因无法办理产权登记,最高院认为案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。

(2)《物权法》颁布实施后,开发商与业主于买卖合同中约定车位归开发商所有是否有效,能否依当事人之约定认定车位归属

《物权法》颁布实施后,依《物权法》第七十四条之规定,车位属于物权中的建筑物区分所有权中的一类,其归属可由开发商和业主通过出售、附赠或出租等方式来约定,实务中法院普遍认为房地产买卖合同中关于建筑区划内车位归开发商所有的约定合法有效,可径直依据房地产转让合同之约定认定车位权属,例如:

在陈德军、余红方等与深圳中海地产有限公司商品房预售合同纠纷[(2015)粤高法民一申字第733号]中,广东高院认为陈德军、余红方与中海公司签订的《深圳市阅景花园安居型商品房买卖合同(预售)》第六条约定在项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有,但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。在项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,符合《物权法》第七十四条规定,认为案涉合同是双方自愿签订,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,不存在合同无效的情形。二审法院认定案涉合同第六条约定合法有效,并无不当。

在深圳市嘉诚物业管理有限公司、深圳市南山区恒立心海湾花园第一届业主委员会建筑物区分所有权纠纷[(2019)粤03民终2986号]中,涉案恒立心海湾花园于2010年建成,开发商心海湾公司所签《深圳市房地产买卖合同(预售)》约定了停车库属于不分摊的建筑面积,即买卖双方在本合同所约定的价款未包括会所、停车库的分摊,该会所、停车库属卖方的权益,深圳中院径直依据该约定认定地下停车位应归属于心海湾公司。

同样,在深圳市华宝西部物业管理有限公司与深圳市宝安区风采轩第二届业主委员会、深圳市宇康安物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷[(2019)粤0306民初10988号]中,宝安区法院亦认为深信公司与业主签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》附表四第5条约定,小区的会、地下车库库、车位、一楼架空层、儿童游乐场等配套设施的收益权由卖方保留,卖方对这些设施进行管理和收益时不侵害买方对本合同第三条所规定的公共设施享有的权益。可见,深信公司与业主就规划车位的权利进行了约定,由深信公司交付业主使用,深信公司享有收益权,该约定是协议双方的真实意思表示,也是协议当事人对规划停车位权属的协商处理,对合同当事人均具有法律约束力,应按照协议约定确定各自的权利义务,案涉小区规划停车位的权属应由深信公司享有。

(3)《物权法》颁布实施前,需视房地产转让合同中对车位权益有无特别约定

《物权法》自2007年10月1日起实施,根据法不溯及既往的原则,在《物权法》实施前,难以依据《物权法》前述规定认定开发商依合法建造行为取得车位权属,此时有的城市的法院会依据当地、当时的规定认定车位的权属。例如,《物权法》实施前,深圳市于1993年10月1日起施行《深圳经济特区房地产转让条例》,该条例第十三条第二款规定房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有,根据该规定,认定车位权属的核心因素在于房地产转让合同中对车位权益是否有特别约定,如果没有特别约定,则车位权益随房屋产权转移而同时转移。在深圳市北方物业管理有限公司、深圳市天健房地产开发有限公司车位纠纷[(2019)粤03民终1229号]中,涉案项目于2004年开发,相关《深圳市房地产买卖合同(预售)》签订于2004年至2005年期间,合同附表四地面停车场、地下、地下车库、架空层等全部公共场所和公共设施的所有权均属卖方所有,深圳中院认为《中华人民共和国物权法》第七十四条和《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款均表明,车位权益的归属可由房地产买卖双方在房地产首次转让合同中作出约定。涉案车位的权属问题应适用当时已颁布施行的《深圳经济特区房地产转让条例》。天健房地产公司与涉案房地产买方在《深圳市房地产买卖合同(预售)》中约定地下车库归卖方所有,该约定属房地产买卖双方对车位权属作出的特别约定,符合前述《深圳经济特区房地产转让条例》的规定,亦未违反法律、行政法规的强制性规定。

但在深圳市龙岗区布吉街道中加名园第三届业主委员会、深圳派成铝业科技有限公司建筑物区分所有权纠纷[(2018)粤03民终19518号]中,涉案中加名园小区开发建设于1999年至2004年间的住宅小区,于2005年销售完毕,此时《物权法》尚未颁布实施,涉案小区在销售时,派成公司与小业主签订的购房合同中仅部分合同约定了中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等归开发商所有,部分合同并未约定,因此深圳中院认定对于小区全体业主来说,应视为没有特别约定。由于房地产买卖合同对中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等的权益没有特别约定,亦没有登记权利人,因此,依照以上条例的规定,中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有。因此,在《物权法》颁布实施前,开发商想要依据房地产转让合同主张享有车位所有权,要求开发商与全体业主所签订的房地产转让合同中均明确车位的权益归开发商所有,否则即使仅有与个别或部分业主的房地产转让合同中明确车位权益归开发商所有,同样会被认定特别约定不明,无法依据房地产转让合同主张享有车位所有权。

(4)已列入公摊面积和公摊成本之车位是否归业主所有

实践中,有的观点认为车位应当归业主共有,理由是开发商建设车位的成本已经包含在业主购买商品房所支付的房价款中,车位面积本身已计入公摊面积,车位是辅助房屋功能使用的从物,从物权属随主物定,在主物房屋已出售的情况下,车位作为从物应转移业主共有。

对此,有的法院认为业主购房时所支付的房价只是其取得建筑物专有部分所有权和共有部分共有权支付的对价,不能据此认定车位为全体业主投资建设。在珠海市恒安达物业管理有限公司、合利建筑工程公司物权保护纠纷[(2015)珠中法民四终字第153号]中,一审法院认为小区业主购房时支付的房价和相关税费,是其取得建筑物专有部分所有权和共有部分共有权支付的对价,而不能视为是小区业主为建设人防工程投入的投资款,故恒安达公司主张人防工程为全体业主投资建设没有事实和法律依据。

虽然前述观点值得商榷,但司法实务中确实也有法院在个案中支持该观点。在巫静、深圳市金地宝城房地产开发有限公司排除妨害纠纷[(2018)粤03民终18540号]中,深圳中院认为规划内的地下车库车位,若该部分已列入业主共同面积和业主公摊成本,应属于业主共有;如果未列入业主公摊面积和业主公摊成本,则开发商依法享有建设用地使用权,可以作为专有部分进行登记,开发商享有单独完整的物权,表明深圳中院在该案件中认可车位已列入业主共同面积和业主公摊成本时属业主共有。

在无锡市益多投资发展集团有限公司与无锡金马物业管理有限公司、无锡市金马国际花园业主委员会所有权纠纷[(2017)苏02民终2052号]中,对地下人防设施建设成本是否纳入住宅商品房销售价格中,法院书面咨询无锡市物价局,后无锡市物价局复函认定无锡市金马国际花园商品房开发成本中土建费包括人防工程,认证后计入开发成本,且经认定后的商品房成本包括在商品房销售价格中,无锡中院据此认为益多公司对有没有将人防工程建设成本分摊到金马国际花园商品房基准销售价格之中,负有举证责任。根据现有证据,益多公司没有充分证据证明没有将人防工程建设成本分摊到金马国际花园商品房基准销售价格之中,故益多公司要求业主委员会返还人防车位收益,无事实和法律依据,侧面表明在车位建设成本已包含在房价款中时开发商无权主张车位归其所有,开发商需对车位建设成本未包含在房价款中承担举证责任。

在深圳市瑞征物业管理有限公司、深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷[(2018)最高法民再263号]中,最高院亦认为因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权,现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中,因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让,一并转移给全体业主,反面说明了在停车场计入容积率或停车场开发成本分摊到房价款中时,存在认定停车场归业主共有的空间。

(5)占用业主共有道路或其他场地的车位归业主共有

当然,依《物权法》第七十四条第二款,以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第六条之规定,建筑区划内不论是规划用于停放汽车的车位占用了占用业主共有的道路或者其他场地,还是占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,由于其所占用的区域本身属于业主共有,所形成的车位应当归业主共有,即使开发商在房地产转让合同中约定车位产权归其所有,也无法对抗业主共有的权利。司法实践中对此问题的裁判态度较为统一。在赵杰与徐州福源房地产开发有限公司车位纠纷[(2014)徐民终字第02915号]中,小区业主赵杰向开发商福源公司购买某车位,后因故赵杰无法正常使用该车位,遂产生争议,徐州中院根据《物权法》第七十四条及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,认定涉案车位未经规划,又建在公共绿地上,属于业主共有。

2.人防车位的权属争议

之所以区分普通车位和人防车位,原因在于人防车位本身附有人防工程功能属性,人防工程属国防组成部分,其权属认定与普通车位的权属认定有明显区别。《人民防空法》要求城市新建民用建筑必须修建人防工程。虽然《人民防空法》第二条规定人民防空是国防的组成部分,第五条规定人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,以及《物权法》第五十二条(现行《民法典》第二百五十四条)规定国防资产属于国家所有,但实务上对人防工程归属问题的认识分歧较大,各地法院对此裁判观点不一。

对人防车位的权属认定,一种观点认为,人防工程属国防资产的组成部分,而国防资产属于国家所有,故人防工程车位属国家所有,但平时可由投资者使用管理,收益归投资者所有。在钦州希望房地产开发有限公司与南宁凭兴物业服务有限公司、南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司返还原物纠纷[(2015)钦民一终字第306号]中,广西钦州市中级人民法院依《人民防空法》第二条和《物权法》第五十二条,认定人防工程产权属于国家,但开发商希望公司有使用收益权。在袁文虎与威海仙姑顶旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷[(2016)鲁10民终2062号]中,山东威海市中级人民法院同样认为人防资产作为国防资产的组成部分,产权应归国家所有,但不影响投资人使用收益权的行使。

但也有的观点认为,人民防空法并没有对开发商建设的人防工程权属作出认定,仅是确定了谁投资谁受益的原则,故根据物权法合法建造行为设立所有权的原则,或依房地产转让合同之约定,人防工程应属于开发商所有。在柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷[(2014)盐民终字第01318号]中,盐城中院依《物权法》第一百四十二条,认定人防地下车位是开发商投资建设,属于其建造的构筑物或者附属设施,所有权归开发商力拓公司,认为《人民防空法》没有对人防工程权属问题进行专门规定,不影响对人防地下车位的权利性质及其归属的认定。

因此,虽然司法实务中对人防车位的权属认定存在较大争议,但对于人防车位的使用收益权归开发商所有是毋庸置疑的,这也导致法院在处理有些案件时直接回避人防车位的权属问题而仅认定人防车位的使用、收益权。

(二)停车位收益归属纠纷

1.虽房地产转让合同未对车位归属作出明确约定,但车位收益长期上缴给开发商,开发商享有车位收益权

车位收益权属于车位所有权中的权能之一,其归属随车位所有权而定,通常亦随车位所有权转移而转移。在车位归开发商所有的情况下,开发商享有车位收益权是应有之义。即使在当事人未对车位归属作出明确约定的情况下,如果车位收益长期上缴给开发商,业主大会及业委会长期未对车位收益提出主张,也可视为开发商与业主对车位收益的归属事实上达成一致意见,开发商享有车位收益权,对于侵害开发商车位收益权的行为,开发商有权要求停止侵害行为并承担相应的损害赔偿责任。在深圳市环益实业有限公司、深圳市南山区中山颐景花园第四届业主委员会车位纠纷[(2020)粤03民终587号]中,深圳中院认为颐景花园一期商品房的预售合同中并未对一期地下停车位的归属作出明确约定。在《深圳经济特区房地产转让条例》与《物权法》对此类停车位归属问题存在不同规定的情况下,本院采取尊重客观历史、稳定社会秩序的态度处理相关争议。在本案中,无论是小区的前期物业管理单位深圳市景乐物业管理有限公司,还是颐景花园业委会自2005年1月起聘请的深圳市花样年物业管理有限公司,均是将一、二期停车位的收益上缴给开发商环益公司,小区业主大会及业委会在长达十几年的时间内均未对停车位收益提出主张,说明业主群体与开发商对一期地下停车位权益的归属已经取得事实上的意思一致。颐景花园业委会在2015年11月起与嘉诚物业公司擅自将停车位收益费用转存至双方共管账户,违犯了颐景花园小区成立以来的原有秩序,对环益公司的停车位收益权造成侵害,有所不当,应当停止侵害行为并承担相应的损害赔偿责任。嘉诚物业公司与颐景花园第四届业委会共同实施了侵害环益公司停车位收益权的行为,应当共同承担损害赔偿责任。

2.在业委会起诉物业公司追索停车位收益纠纷中,允许开发商以第三人身份诉请确认车位收益归开发商所有,不以确认车位权属为前提

在业委会起诉物业公司追索停车位收益纠纷中,开发商通常作为第三人身份参与诉讼,此时对于开发商能否以第三人身份诉请确认车位收益归其所有,司法实务中存在争议,有的法院认为业委会起诉物业公司追索停车位收益纠纷属于物业服务合同纠纷,并非物权确认纠纷,在当事人未提出确认停车场权属诉讼请求的情况下,第三人无权诉请确认停车位收益归其所有。但也有的法院持相反观点,认为法院对各方关于停车位收益归属争议的审理,并不必须以提出确认车位权属的诉讼请求为前提。

3.车位未办理产权证是否影响车位收益权的确认

对于车位未办理产权证,是否影响车位收益权的确认,司法实务中存在不同观点。有的法院认为尚未办理产权证,不宜对其所有权作出认定,收益权也不宜认定,例如在深圳市投资控股有限公司、深圳市深投物业发展有限公司与深圳市建设(集团)有限公司、深圳市建设家园物业服务有限公司车库纠纷[(2017)粤03民终1402号]中, 深圳中院认为根据被告建设集团公司改制过程中政府部门的相关批复文件,以及双方的合同约定,被告建设集团公司名下包括涉案351个地下停车位的收益权在内的19项资产向原告深圳投资公司进行了移交,但该涉案地下车位没有办理独立的房地产权证书,因此,虽然在《资产移交协议》中明确涉案小区地下车位的收益归深圳投资公司享有,但因尚未办理产权证,不宜对其所有权作出认定,故在此情况下,单独确认收益权亦没有法律依据,故对原告请求确认其享有东方沁园小区351个地下停车位的收益权,不予支持。

但也有的法院认为虽然未能办理产权登记无法取得登记所有权,有关转让、处分等权利受限,但并不能就此排除其收益的权利。在深圳市嘉诚物业管理有限公司、深圳市南山区恒立心海湾花园第一届业主委员会建筑物区分所有权纠纷[(2019)粤03民终2986号]中,深圳中院认为因未能办理产权登记,心海湾公司并未能取得停车位的登记所有权,有关转让、处分等权利受限,但并不能就此排除其收益的权利,涉案地下停车场已经行政部门核发《深圳市经营性停车场许可证》,可以进行经营性收费,小区业主应付费使用车位,按照公平原则和等价有偿原则,心海湾公司对小区地下停车场享有的收益权应当得到确认和保护。

(三)车位处分纠纷

1.未能首先满足业主需要处分车位行为的效力认定

《物权法》第七十四条第一款确立了车位应当首先满足业主需求的基本原则,现行《民法典》第二百七十六条沿袭此规定。最高院区分所有权纠纷司法解释第五条规定建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关应当首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。但前述规定并未明确处分车位时未首先满足业主需要的法律后果。

有的法院认为,前述规定属于效力强制性规定,开发商违反该规定处分车位的行为无效,业主有权请求确认开发商处分车位的行为无效。在黄玉莲、河源市振邦房地产有限公司破产债权确认纠纷[(2019)粤民终278号]中,振邦公司被裁定受理破产清算前,黄玉莲对振邦公司享有到期债权,双方签订《停车位使用权转让协议》,约定以振邦公司开发的车位抵偿振邦公司对黄玉莲的债务,因本案用于抵偿债务的80个车位属于鸿大城房地产项目规划配置的小区停车位,广东省高院认为发商处分车位应当严格按照前述法律和司法解释的规定进行,即应当按照配置比例处分车位。本案鸿大城房地产项目的停车位配置比例为1:1.28,即每套住房平均拥有1.28个停车位,黄玉莲向振邦公司购买了鸿大城小区1套住房,一审法院据此认为黄玉莲最多只能购买2个车位,符合前述法律和司法解释的规定,黄玉莲认为《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款为倡导性规定,不能据此认定合同无效,对此广东省高级人民法院认为小区车位应当首先满足全体业主的需要,如开发商未按规划配置比例将车位处分给个别业主或小区业主之外的人,即违反了应当首先满足业主需要的规定,侵犯了其他业主购买或租赁车位的权利,其他业主可以请求确认开发商的处分行为无效并要求开发商承担违法责任……一审法院认定《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款关于应当首先满足业主需要的规定为效力性强制性规定正确。

然而,也有的法院认为《物权法》第七十四条第一款并非效力强制性规定,违反该规定不影响合同的效力,例如在重庆市南川区天之骄俊园小区业主委员会与张丽霞等房屋买卖合同纠纷[(2015)渝高法民申字第01723号]中,重庆市高级人民法院认为《物权法》第七十四条第一款仅是对车位、车库等的物权变动作了限制,并非判断合同是否有效的规定,该条款仅是合同有效后能否履行的问题,只涉及是否发生物权变动的后果,并不影响合同的效力。

特别的,实践中出现开发商将小区剩余未售未租车位整体打包出售给物业公司,由物业公司继续将车位出售或出租给业主的情形,此时是否违反应当首先满足业主的需要的规定,实务中法院倾向于认为该行为不违反《物权法》第七十四条第一款之规定,整体打包出售相关协议合法有效。在张弘、沈璐确认合同无效纠纷[(2019)浙01民终2638号]中,杭州中院认为南都置业公司作为开发商,在其向小区业主告知车位销售事宜,但小区业主并未全部购买或租赁车位的情况下,将剩余的405个车位转让给关联公司万科物业公司,由万科物业公司继续将该些车位出让或出租给小区业主使用,该行为并未影响小区业主对小区配套车位享有的优先使用的权利。

2.车位使用权转让合同的性质及效力认定

对于能办理产权登记的车位,允许出售转让,但对于无法办理产权登记的车位,因无法办理转移登记,实践中开发商只能通过转让车位使用权的方式将车位长期给予业主使用,为此开发商通常会与业主签订车位使用权转让合同,约定业主一次性支付转让价款,开发商将车位的长期使用权让渡给业主,业主享有特定车位的专有使用权。对于车位使用权转让合同的性质及其效力,司法实务中存在不同的观点。

对于车位使用权转让合同的性质,有的观点认为车位使用权转让合同属于租赁合同,租赁期限不得超过二十年,超过部分无效,有的观点认为车位使用权转让合同本质上属于车位买卖合同,不适用租赁期限不得超过二十年,超过部分无效的强制性规定,例如在柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷[(2014)盐民终字第01318号]中,盐城中院认为双方当事人所订立的《力拓.倾城花园2地下室车位使用权转让合同》第一条以使用权约定为小标题对合同交易对象进行了说明……结合该条内容及前文关于人防地下车位(指整个地下车位及其构筑物)权利性质及其权利归属的认定,可见该条中所界定的交易对象名义上为车位使用权,实质上为车位所有权。此外,涉案合同中的其他条款也证明交易对象实质上为车位所有权:1、第二条约定车位使用年限等同于受让方所购房屋产权使用年限;2、第四.4条约定在相关政策允许下,受让方除享有该停车位使用权外,同时享有该车位使用权的继承权。如将该停车位转让或出租,应将转让或出租范围限定在本小区范围内业主,并征得业主委员会及物业管理公司同意。转让或出租后,受让方承担一切连带责任。3、第四.5条约定受让方知晓且只享有该停车位的使用权(不享有土地使用权),无法办理产权证、土地证等相关手续。若国家政策对地下停车位使用年限和性质做出具体规定或调整,该停车位使用年限和性质随国家法律政策规定处理。从以上约定足以认定,涉案合同交易的车位使用权具有所有权的实质要义及其占有、使用、处分、收益等权能。但也有的法院认为业主对车位仅享有使用权,除此以外不享有其他权能,故车位使用权转让合同并非所有权买卖合同,倾向于认定为无名合同,例如在袁文虎与威海仙姑顶旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷[(2016)鲁10民终2062号]中,威海中院认为袁文虎与仙姑顶公司签订的是地下车位使用权买卖合同,并非是所有权买卖合同,并且在该合同第二条载明,乙方对该车位享有使用权,乙方有权在该车位上停放车辆并对车辆采取合理保护措施,但不得在车位上添置任何设施设备。除此之外乙方对上述车位不具有其他权能。由此说明,仙姑顶公司转让的车位使用权仅限定为特定用途的使用权权能。

对于车位使用权转让合同的效力,普遍认为车位使用权转让不违反法律、行政法规的强制性规定,且人防车位在国家遭遇紧急状况时作为人防工程设施免费使用,车位使用权转让合同不存在法定的合同无效事由,应为合法有效。在柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷[(2014)盐民终字第01318号]中,盐城中院认为本案被上诉人对案涉整个地下车位建筑物享有所有权,有权依法通过约定的方式,出售、转让其全部或可区分为专有部分的部分车位。所以,将案涉合同认定为实质上的地下车位所有权转让(出售)合同,符合当前房地产产业发展的实际,符合房地产行政管理的需要,符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨,不仅不违反法律、行政法规的强制性规定,不具有其他合同无效的事由,而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故认定为有效合同,对双方当事人均具有约束力,也更有利于权利保障。

3.改变场地用途用作车位出售的行为效力认定

城市车位供需矛盾突出,导致实践中许多小区的车位都是通过改变其他场地如地下室的用途而形成,对于改变场地用途用作车位出售的行为效力问题,实务中存在争议,普遍认为对于规划用途的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定,违反规划用途的规定可能会导致合同无法履行,但不影响合同效力,但也有的法院认为改变规划用途用作车位出售的行为,违反城乡规划法等法律、行政法规的效力性强制性规定,应为无效。在ONGINGINVESTMENTSLIMITED与深圳市新东升物业管理有限公司、深圳市新东升物业管理有限公司明月花园停车场与深圳市福田区明月花园业主委员会、深圳市东山开发有限公司车位纠纷[(2012)深中法房终字第3003-3004号]中,深圳中院认为明月花园小区地下室并未规划作为车位使用,东山公司将该空间改变用途用作车位出售给SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED,违反了城乡规划法等法律、行政法规的效力性强制性规定,故SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED与东山公司所签订的《深圳市房地产买卖合同》中有关车位转让的条款及SEQUINDEVELOPMENTSLTD、ONGINGINVESTMENTSLIMITED与新东升物业公司、明月花园停车场签订的和解协议中关于涉案车位权属约定的条款无效。

三、解决停车位纷争的法律建议

(一)严格落实车位不动产登记实践中出现大量停车位权属及收益归属纠纷的原因之一在于部分城市未严格落实车位的不动产登记。依区分所有权司法解释第二条规定,车位等特定空间在符合构造上的独立性、利用上的独立性及能够登记成为特定业主所有权的客体等条件时,能够成为专有部分。实践中也有的城市如上海、重庆、广州等可以对包括具有人防功能的地下车库在内的车位办理产权登记,有的城市如北京可以登记普通的地下车库,因此客观上办理车位不动产登记具有可行性。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,不动产登记具有形成力、推定力和公信力,只有各地严格落实车位不动产登记,才能从源头上杜绝和减少车位纠纷的发生。

(二)完善民法典中车位相关规定实践中发生大量停车位纠纷的根本原因在于法律层面对车位产权归属问题不明确。《物权法》第七十四条以及现行《民法典》第二百七十六条都只是给出了一个原则性的规定,该原则性规定不够细化和具体,无法反映和解决大量停车位纠纷所引发的问题,诸如未明确规定除占用业主共有道路或场地外其他形态车位的权属主体、未明确人防车位的权属主体、当事人未通过出售、附赠或者出租等方式进行约定时如何确定车位的权属主体、《物权法》颁布实施前如何确定车位的权属主体、对列入公摊面积和公摊成本之车位权属主体如何确定、车位未办理产权登记是否影响车位收益权的确认、处分车位时无法首先满足业主需要的法律后果等等,这些问题亟待立法层面予以完善和细化,有必要通过制定民法典的相关细则或出台相关司法解释,完善车位相关规定,才能从根本上解决和减少车位纠纷。

(三)结合深圳实际状况制定车位相关规定,分类处理、区别对待,避免一刀切早在2002年,深圳市就开始起草停车位的相关法案,拟对停车位开发利用、权属确定、权益转让等作出明确规定,之后数易其稿,数次调研,却一直未能成形。深圳车位纠纷有着特定的历史背景和现实困境,深圳经济发展水平快,车位需求大,但土地供需矛盾突出,导致车位紧缺,加上早期立法不完善及产权登记制度空位,导致大量老旧小区车位产权不明晰,车位纠纷情况更为复杂,因此要杜绝和减少车位纠纷的发生,需要结合深圳车位的实际状况和特殊背景,对深圳车位的历史、现状及现实困境进行充分的调研,并充分征求公众意见,委托专家论证,必要时进行风险评估,在此基础上制定、完善车位相关规定,遵循分类处理的原则,区别对待,避免一刀切,既要尊重历史,明确《物权法》颁布实施前车位权属的确定方法,也要严格遵循法律规定,在现行法律框架下制定相关办法、条例规定,明晰车位产权,为解决和减少车位纠纷提供指引和依据。